Разграничение ничтожных и оспоримых сделок.

         Если Вас интересует представительство в суде по делам в сфере недвижимости, так или иначе связанным с вопросами, рассматриваемыми в статье, вы можете обратиться к услугам нашей юридической фирмы.

В первую очередь хочется сказать несколько слов об условиях, при которых сделка признается действительной.    Для этого

- не должно быть порока в субъекте;

- должно быть действие и не опороченное волеизъявление на с совершение сделки и воля без каких- либо воздействий, которые могут исказить представление лица о существе сделки или ее отдельных элементов( сделка, совершенная под влиянием заблуждения, обмана и  т.д. ), либо создать видимость внутренней воли при ее отсутствии ( угроза, насилие);

- соблюдение формы совершения (сделки устные,   письменные- простая и нотариальная)

         На практике наиболее затруднения возникают при разграничении ничтожных и оспоримых сделок. Здесь следует исходить из правового основания, по которому заявлено требование о недействительности сделки.

         Основания  недействительности  сделок исчерпывающе перечислены в ст.ст. 168-179ГК РФ и детализированы  в  других нормах, в частности, в ст. 162 (последствия несоблюдения простой письменной формы сделки), 165 (последствия несоблюдения  нотариальной формы сделки и требования о ее регистрации),  186 (срок доверенности), 253 владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности), 339 (договор о залоге, его форма и регистрация),  550 форма договора продажи недвижимости) 560 (форма и государственная регистрация договора продажи предприятия), 574 (форма договора дарения), 651 (форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения), 658 (форма и государственная регистрация договора аренды предприятия), 820 (форма кредитного договора),  836 (форма договора банковского вклада), 1131 (недействительность завещания), в некоторых федеральных законах. (ст. 35 СК РФ)

         В ст. 168 ГК РФ закреплен общий состав недействительности сделок, а в ст. 169-179 ГК РФ- специальные составы.

         Оспоримые сделки c недвижимостью- это те сделки, недействительность которых связана с превышением имеющихся полномочий на совершение сделки либо с пороками воли лица,  совершившего сделку (выход юридического лица за пределы своей правоспособности либо лица или органа юридического лица- за пределы установленных  ограничений, совершение сделки несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет, ограниченно дееспособным гражданином, гражданином, неспособным  в момент совершения сделки понимать значение своих действий или руководить ими либо действовавшим под влиянием заблуждения, обмана, насилия и т.д.

          Во всех случаях требуется доказать наличие или отсутствие обстоятельств, с которыми закон связывает возможность признания сделки недействительной, исходя из избранного истцом основания.

          Отличительной чертой оспоримых сделок, исходя  из смысла п. 2 ст. 166 ГК РФ, является также то, что в нормах ГК РФ, устанавливающих основания недействительности таких сделок, всегда содержится  указание на конкретного субъекта, по иску которого сделка может быть признана судом недействительной.

         Ничтожными являются сделки, совершенные с пороком субъектного состава либо из формы и содержания которых  с очевидностью вытекает их недействительность. Это сделки, совершенные лицом, не обладающим право совершать сделки ( недееспособным, несовершеннолетним в возрасте до 14 лет), либо с несоблюдением требуемой законом формы, а также сделки, содержание которых порочно или не соответствует закону ( мнимые и притворные, не соответствующие требованиям закона и иных правовых актов, совершенные с целью, противной основам правопорядка и нравственности).

         Следует учитывать, что сделка, не соответствующая  закону или иным правовым актам, является ничтожной только в случае, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не  предусматривает иных последствий нарушения ( ст. 168 ГК РФ).

         В частности, п. 3 ст. 35 СК РФ предоставляет супругу право требовать в судебном порядке признания недействительной сделки, совершенной другим супругом с нарушением установленных этим пунктом правил. Из этого следует, что сделка, не соответствующая требованиям указанной нормы закона, является оспоримой, а не ничтожной и может быть признана недействительной лишь по основаниям, установленным ГК РФ. При рассмотрении исков об оспаривании таких сделок следует учитывать, что ст. 35 СК  РФ регулирует отношения супругов по владению, пользованию и распоряжению общим  имуществом и не распространяется на третьих лиц, вступивших в договорные отношения с одним из супругов. В соответствии с положениями п. 3 ст. 253 ГК РФ, подлежащими применению по подобному иску, требование о признании недействительной сделки, совершенной супругов  при отсутствии у него необходимых полномочий, может быть удовлетворено только в том случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных обстоятельствах.

         Оспоримая сделка признается недействительной по решению суда. В соответствии со ст. 167 п. 1 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических  последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

         Здесь важно отметить следующее.  Роль суда в процессе об установлении недействительности оспоримой сделки объективно должна сводиться не к тому, чтобы « создать» эту недействительность, а только к подтверждению наличия оснований для признания сделки недействительной. В этом смысле    оспоримая недействительная сделка решением суда будет признана действительной с обратной силой: с момента совершения до момента вынесения  судебного решения. Решение суда, таким образом, только « прекращает» на будущее время им же  преобразованное правоотношение  из недействительного в действительное.

         Несколько слов о ст. 177 ГК РФ, предусматривающей   возможность признания недействительной сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими, поскольку это наиболее распространенные иски в судах общей юрисдикции.

         В силу прямого указания данной нормы оспаривать такую сделку  может сам гражданин, не способный понимать значение своих действий, или иные лица, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

   Особую сложность имеет процесс доказывания фактически недееспособного состояния (недееспособность носит временный, одномоментный  характер). Вывод о таком состоянии можно сделать как на основе внешних  обстоятельств и обстановки, в которой совершалась сделка, так и на основе анализа психического состояния действующего лица. Однако любые внешние обстоятельства имеют лишь косвенное значение для подтверждения того, было ли лицо способно в конкретный момент понимать значение своих действий или руководить ими. Основными доказательствами будут являться данные о внутреннем, психическом состоянии лица на момент совершения сделки.

          Поэтому суды должны  назначать по делам соответствующие медицинские  экспертизы, поскольку здесь требуются специальные познания в области психиатрии, медицины, психологии.

         Важным является вопрос об определении момента начала течения срока исковой давности, если о применении последствий пропуска срока заявлено стороной по делу. В соответствии со ст. 181 и ст.  200 ГК РФ  течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о  нарушении своего права.

         Суд, определяя  начало течения срока исковой давности, исходит из фактических обстоятельств, свидетельствующих о то, что истец знал или должен был знать о совершенной сделке. При этом суды не  исследуют вопрос о том,  могло ли лицо, совершившее сделку, когда оно не понимало значение своих действий и не могло ими руководить,  по своему психическому состоянию в момент совершения сделки и в последующем знать о возможности обращения в суд за защитой нарушенного права и о сроке для защиты этого права в судебном порядке. Без выяснения этого обстоятельства нельзя  исчислить срок исковой давности в отношении такого гражданина.

         Встречались дела, когда  суды по иску наследников исчисляли годичный срок исковой давности с момента смерти наследодателя и с момента открытия наследства. Однако это неправильно, поскольку    совершенная наследодателем при жизни сделка по отчуждению принадлежавшего ему  недвижимого имущества не нарушала прав и законных интересов его наследников.  Наследники вправе обратиться после смерти с иском о признании сделки недействительной по ст. 177 ГК РФ,  однако все права  и обязанности по сделке, носителем которых являлся гражданин, в полном объеме переходят к его правопреемнику, в том числе и в порядке наследования. В связи с этим правопреемство не влечет изменение срока исковой давности и порядка его исчисления. 

         Если вас заинтересовали услуги Адвокатахорошо разбирающего в судебной практике, связанной с признанием - непризнанием сделок в сфере недвижимости действительной, вы можете обратиться к услугам наших юристов, имеющих отличный успешный опыт ведения аналогичных дел в суде.

        Юридическая компания Юрист Проф ДК  имеет много отличных юристов, адвокатов, которые готовы Вас проконсультировать или оказать прочие юридические услуги.

Нужен сайт?

Позвоните нам прямо сейчас и получите всю интересующую Вас информацию!

Поделиться

бесплатная юридическая консультация

© 2015 Юрист Проф Деловые Консультации Санкт-Петербург (СПб) - Копирование текста страницы «Разграничение ничтожных и оспоримых сделок.» запрещено.


Задать вопрос юристу ONLINE
Главная страница