Опубликовано: 2012-12-12 17:26:00

Недействительность сделки - как не лишиться своего жилья?

Кто-то из нас имеет уже жилье, кто-то покупает, а кто-то только задумывается над этим.

Но всем нам не хочется попасть в ту категорию граждан, которая лишается своего жилья или части его по обстоятельствам не зависящим от нашей воли.

Ниже мной будут раскрыты две темы:

Недействительность сделок

Несколько слов о ст. 177 ГК РФ, предусматривающей возможность признания недействительной сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими, поскольку это наиболее распространенные иски в судах общей юрисдикции.
 Сопровождение сделки с недвижимостью - услуга, предоставляемая юридической фирмой Юрист Проф Деловые Консультации, если вы не решились на данную услугу, то рекомендуем хотябы ознакомиться с нижеследующей информацией, которая приводится в данной статье, которая, разумеется будет вам полезна и поможет избежать типиных ошибок.

В силу прямого указания данной нормы оспаривать такую сделку может сам гражданин, не способный понимать значение своих действий, или иные лица, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

сделка с недвижимостью

Особую сложность имеет процесс доказывания фактически недееспособного состояния (недееспособность носит временный, одномоментный характер). Вывод о таком состоянии можно сделать как на основе внешних обстоятельств и обстановки, в которой совершалась сделка, так и на основе анализа психического состояния действующего лица. Однако любые внешние обстоятельства имеют лишь косвенное значение для подтверждения того, было ли лицо способно в конкретный момент понимать значение своих действий или руководить ими. Основными доказательствами будут являться данные о внутреннем, психическом состоянии лица на момент совершения сделки.

Поэтому практикующие юристы по недвижимости (жилищные юристы) должны добиваться от судов назначать по делам соответствующие медицинские экспертизы, поскольку здесь требуются специальные познания в области психиатрии, медицины, психологии.

Важным является вопрос об определении момента начала течения срока исковой давности, если о применении последствий пропуска срока заявлено стороной по делу. В соответствии со ст. 181 и ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Суд, определяя начало течения срока исковой давности, исходит из фактических обстоятельств, свидетельствующих о том, что истец знал или должен был знать о совершенной сделке. При этом суды не исследуют вопрос о том, могло ли лицо, совершившее сделку, когда оно не понимало значение своих действий и не могло ими руководить, по своему психическому состоянию в момент совершения сделки и в последующем знать о возможности обращения в суд за защитой нарушенного права и о сроке для защиты этого права в судебном порядке. Без выяснения этого обстоятельства нельзя исчислить срок исковой давности в отношении такого гражданина.

Встречались дела, когда суды по иску наследников исчисляли годичный срок исковой давности с момента смерти наследодателя и с момента открытия наследства. Однако это неправильно, поскольку совершенная наследодателем при жизни сделка по отчуждению принадлежавшего ему недвижимого имущества не нарушала прав и законных интересов его наследников. Наследники вправе обратиться после смерти с иском о признании сделки недействительной по ст. 177 ГК РФ, однако все права и обязанности по сделке, носителем которых являлся гражданин, в полном объеме переходят к его правопреемнику, в том числе и в порядке наследования. В связи с этим правопреемство не влечет изменение срока исковой давности и порядка его исчисления.

Добросовестные приобретатели, их правовой статус

Защита владения добросовестного приобретателя осуществляется не путем признания за ним права собственности, а посредством ограничения права собственника на истребование ( виндикацию) своего имущества.

Согласно п. 1 ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

При судебном рассмотрении дела по искам собственника об истребовании имущества существенное значение имеет вопрос о распределении между сторонами спора бремени доказывания. Данный вопрос не отражен в ст. 302 ГК РФ.

Однако ориентиры по распределению бремени доказывания обозначены в п. 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25. 02. 1998 года № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в котором указано, что приобретатель должен доказать, что он приобрел имущество возмездно и что он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение.

Возложение на приобретателя имущества обязанности доказать невозможность получения им сведений об отсутствии у лица, у которого он приобрел имущество, права на отчуждение этого имущества обусловлено тем, что в данном случае доказывается факт незнания и невозможности узнать о правах своего контрагента на имущество, а не разумность и добросовестность действий самого приобретателя при осуществлении им своих прав.

Добросовестность приобретения недвижимости сама по себе не является достаточным основанием для возникновения у приобретателя права собственности на это имущество. Закон признает такое право только за тем добросовестным приобретателем, у которого собственник не вправе истребовать утраченное им недвижимое имущество. 

Существенное значение имеет также тот факт, что собственник должен передать имущество неуправомоченному отчуждателю по своей воле. Если виндикационный иск заявлен собственником, который в свое время произвел отчуждение недвижимого имущества по недействительной (оспоримой) сделке, то имущество не может быть истребовано от добросовестного приобретателя, поскольку отчуждение имущества происходило по воле собственника, хотя и по недействительной сделке.

При рассмотрении дела данной категории следует учитывать положения, содержащиеся в постановлении Конституционного Суда РФ от 21. 04. 2003 года № 6-П «По делу о проверке конституционности положений п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ».

Таким образом, если имущество в результате совершения нескольких сделок передано третьим лицам, оно не может быть от них истребовано с применением реституционного механизма.

В настоящее время Верховным Судом РФ поддержана правовая позиция судов при рассмотрении дел об отчуждении недвижимости, где сособственниками являлись несовершеннолетние дети, а квартира продавалась их родителями (законными представителями) без согласия органов опеки и попечительства. По указанным делам квартира являлась предметом нескольких сделок.

В данном случае также подлежат применению нормы ст. 302 ГК РФ, а признание недействительными договоров в таких ситуациях создает условия для нарушения прав добросовестным участников гражданских правоотношений, что противоречит основным началам гражданского законодательства.

Кроме того, иные решения возлагали бы ответственность на добросовестных приобретателей при отсутствии их виновных действий, нарушающих права и интересы несовершеннолетних детей и освобождали бы от ответственности действительных нарушителей их прав.

Вместе с тем, когда иск предъявлен к стороне по «первой» сделке, то он может носить только реституционный характер, и в данном случае применение последствий недействительности сделки в форме двусторонней реституции не ставится в зависимость от добросовестности сторон по сделке. Обстоятельства, связанные с добросовестностью приобретателя по сделке, не являются юридически значимыми и не подлежат исследованию и доказыванию в реституционном иске.

В случае, если имущество впоследствии передано третьему лицу, у которого оно не может быть истребовано в порядке ст. 302 ГК РФ, собственник не лишен возможности предъявить к своему контрагенту реституционное требование, и оно будет иметь кондикционную природу (неосновательное обогащение).

добросовестный приобретатель ответственность

Денежным эквивалентом является рыночная стоимость имущества, а не та цена, которую приобретатель вещи получил в результате его отчуждения.

Отчуждение вещи по цене ниже ее рыночной стоимости может касаться только самого лица, которое получило вещь по недействительной сделке. Поэтому стоимость вещи- эта та стоимость, которую представляла собой вещь в момент ее передачи другой стороне недействительной сделки.

Таким образом, следует запомнить, что собственник не может выбирать между предъявлением виндикационного иска и иска о реституции к одному и тому же лицу, в результате чего на практике исчезнет возможность конкуренции исков, создающая правовую неопределенность.

Если заявлены оба иска, то суд может либо оставить иск без движения для уточнения предмета и основания иска или, если иск принят, постановить решение с учетом положений ст. 198 ГПК РФ, определив юридически значимые обстоятельства и применив к спорным правоотношениям нормы материального права, которые их регулируют.

Обращаю внимание на то, что добросовестный приобретатель не наделен правом обращения в суд с иском о признании права собственности или с иском о признании его добросовестным приобретателем, поскольку в силу сложившейся правовой конструкции, добросовестный приобретатель может быть исключительно ответчиком по виндикационному иску. Право собственности он может приобрести только в случае отказа в этих исках. Поэтому защита владения добросовестного приобретателя осуществляется не путем признания права, а путем ограничения виндикации.

Хочу остановиться на моменте, связанным с рассмотрением дел по искам Администраций об истребовании имущества от добросовестных приобретателей и возвращении квартирам статуса муниципального фонда. При рассмотрении дела данной категории следует принимать во внимание, что первоначальная сделка по передаче квартиры в собственность не существующего нанимателя является ничтожной сделкой, как совершенной с пороком субъектного состава. При этом не имеет значение то обстоятельство, что Администрация добровольно передала квартиру, т.е. имущество выбыло по ее воле. Это отличает ее от оспоримой сделки, совершенной под влиянием обмана. В оспоримой сделке не может быть порока субъектного состава.

В тоже время судам следует учитывать конкретные обстоятельства, при которых сделка была совершена. Так, в частичности, по одному делу от лица нанимателя выступало лицо по подложной доверенности, удостоверенной нотариусом, сделка была совершена спустя несколько месяцев после смерти нанимателя, сведения о смерти которого еще не успели поступить в соответствующие органы. У администрации не было оснований не заключать договор приватизации, ее действия добросовестны, разумны, осмотрительны. В данном случае должна действовать теория «наименьшего зла», когда у собственника или добросовестного приобретателя существуют различные возможности возместить причиненный ущерб. Суть теории «наименьшего зла» состоит в том, чтобы принятое решение в пользу одной из сторон принесло как можно меньше вреда другой стороне, т.е. спор решается в пользу стороны, у которой меньше шансов защитить свои имущественные интересы за счет недобросовестного отчуждателя.

По другому делу администрация заключила договор непосредственно с нанимателем, от лица которого пришло другое лицо и представило поддельный паспорт. В данном случае суд первой и второй инстанции посчитали, что собственник в лице соответствующих органов проявили невнимательность, можно сказать в их действиях присутствуют признаки виновного поведения, что исключает возможность истребовать имущество от добросовестного приобретателя. В данном случае можно говорить, что в большей степени нарушены права действительного нанимателя, который вправе ставить виндикационные требования, а также требования о возврате статуса жилого помещения. В данном случае должны применяться нормы ст. 305 ГК РФ, предусматривающей защиту владельца, не являющегося собственником.

По смыслу ст. 302 ГК РФ имущество, подлежащее истребованию от добросовестного приобретателя, должно быть в натуре и в том же виде, в котором оно существовало до выбытия от лица, считающего себя собственником. Переоборудованное и видоизмененное имущество не подлежит истребованию. В данном случае собственник вправе ставить вопрос о взыскании с добросовестного приобретателя неосновательного обогащения. (кондикционный иск)



Нравится
Пожалуйста, отметьте, если статья оказалась вам полезна. Это очень важно для нас

Теги статьи:

comments powered by Disqus

Позвоните нам прямо сейчас и получите всю интересующую Вас информацию!

Поиск


Мы в соц сетях

юрист проф ДК вконтакте юрист проф ДК twitter

Поделиться

бесплатная юридическая консультация

© 2015 Юрист Проф Деловые Консультации Санкт-Петербург (СПб) - Копирование текста страницы «Недействительность сделки - как не лишиться своего жилья?» запрещено.


Задать вопрос юристу ONLINE
Главная страница