Опубликовано: 2013-07-18 13:31:00

Договоры о долевом участии в строительстве

Всем известно, что с 01. 04. 2005 года действует ФЗ «Об участии в долевом строительстве  многоквартирных домов  и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», который сохранил положения о применении к данным правоотношениям  законодательства РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим ФЗ.

В настоящее время рассматриваются, в основном, дела, правоотношения по которым возникли до 2005 года. Представление интересов в судев соответствии со сложившейся судебной практикой суды применяют к спорным правоотношениям нормы ст. 28 Закона РФ « О защите прав потребителей», предусматривающую последствия нарушения исполнителем сроков выполнения работ (оказания услуг), взыскивают законную неустойку, если  договорная ниже, правильно применяют нормы ст. 333 ГК РФ (уменьшение неустойки).

Сложнее обстоит дело, когда один и тот же недобросовестный застройщик дважды на одну и ту же  квартиру заключает договоры долевого участия в строительстве.  После окончания строительства по акту приема-передачи передает квартиру одному из дольщиков.

При рассмотрении спора, заявленного другим дольщиком, судам следует применять к возникшим правоотношениям нормы ст. 398 ГК РФ, регулирующую последствия неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь. Если квартира передана одному из надлежащих кредиторов, то это лишает возможности другого кредитора требовать отобрания вещи у первого и передачи вещи ему.

В основном суды правильно руководствуются данной материальной нормой и в тех случаях, когда договоры на одну и туже жилую площадь заключены, например, между застройщиком и дольщиком и между подрядчиком, имеющим право привлекать денежные средства физических лиц, и дольщиком с его стороны.

Однако, если суд приходит к выводу, что один из договоров долевого участия в строительстве был заключен на той стадии, когда  дом фактически  построен  на средства других дольщиков, то право собственности возникает у того дольщика, чьи средства были вложены в строительство.

Иногда  встречаются дела, когда спорная квартира уже находится у третьих лиц, а дольщиком предъявляются  требования о признании за ним права собственности на указанную квартиру, признании сделки, заключенной другим дольщиком с квартирой недействительной, применении  последствий недействительности  ничтожной сделки.

При рассмотрении  данных дел суду следует учитывать следующее.

Отношения между дольщиком и застройщиком являются  обязательственными, вытекающими из договора, а не вещными. Допустимым способом защиты прав обманутого дольщика  был бы не вещно-правовой иск, а обязательственно-правовой. Таким образом, в случае отсутствия у застройщика квартиры, которая подлежала бы передаче истцу-дольщику, у последнего возникает право на возмещение причиненных ему убытков в размере стоимости квартиры на день рассмотрения спора. Применение  норм ст. 302 ГК РФ в данном случае недопустимо.

         Встречались дела, когда истцы предъявляли иски о признании сделки с недвижимостью мнимой, просили применить последствия недействительности мнимой сделки признать за ними право собственности на квартиру. Суды  по некоторым делам ( Инкост, Светлана, УНР-86)  удовлетворяли требования дольщиков со стороны УНР-86,  устанавливая, что деньги дольщиками  Инкоста  фактически не вносились, договоры заключались на последней стадии строительства, без намерения создать правовые последствия.

Несмотря на то, что с юридической точки зрения эта правовая конструкция не вполне безупречна, городской суд на кассационной и надзорной стадии не отменял таких решений, поскольку нарушенные права дольщиков не могли быть восстановлены УНР- 86, признанным банкротом, а Инкост не вправе был заключать договоры долевого участия в строительстве с другими лицами, не разрешив, спора с УНР-86. Кроме того, суды приходили к выводу, что именно деньги дольщиков со стороны УНР-86  были вложены в строительство.

Более сложное является конструкция, когда и застройщик и подрядчик заключают на одно и тоже жилое помещение самостоятельные договоры долевого участия в строительстве.

Некоторые суды при рассмотрении споров приходили к выводу, что между данными юридическими лицами создано простое товарищество со всеми вытекающими из закона последствиями.

Однако это не бесспорно, несмотря на наличие в правоотношениях элементов простого товарищества. Но сегодня более конкретно на этом не буду останавливаться, тем более, что с апреля 2005 года действует специальный ФЗ-214, который и регулирует правоотношения между застройщиком и участников долевого строительства.Договоры о долевом участии в строительстве



Нравится
Пожалуйста, отметьте, если статья оказалась вам полезна. Это очень важно для нас

Теги статьи: недвижимость

comments powered by Disqus

Позвоните нам прямо сейчас и получите всю интересующую Вас информацию!

Поиск


Мы в соц сетях

юрист проф ДК вконтакте юрист проф ДК twitter

Поделиться

бесплатная юридическая консультация

© 2015 Юрист Проф Деловые Консультации Санкт-Петербург (СПб) - Копирование текста страницы «Договоры о долевом участии в строительстве» запрещено.


Задать вопрос юристу ONLINE
Главная страница