Опубликовано: 2015-03-17 15:31:00

Договор мены как вариант сделки с недвижимостью

Среди всего спектра сделок гражданско-правового характера весьма распространена мена недвижимым имуществом. Согласно договору мены каждая из сторон сделки должна передать другой в собственность определенный объект недвижимости взамен на другую недвижимость либо иной товар. Договор мены относится к разряду консенсуальных, двусторонних и возмездных не смотря на то, что стороны могут и не получать прибыль за производимый обмен. Возмездность обусловлена обязательным встречным предоставлением по такому догвору. Договору мены присущи свои отличительные особенности. По юридическим последствиям данный договор весьма близок к купле-продаже, поскольку он направлен на передачу объектов в собственность.

Договор мены исключает оплату стоимости передаваемого имущества. Денежные выплаты допустимы лишь тогда, когда есть существенная разница в цене на передаваемые по обмену объекты. При этом для возможности регистрации перехода права собственности следует предоставить соответствующие документы, которые могут подтвердить оплату разницы в цене. Такая оплата может подтверждаться составленным у нотариуса заявлением либо простой распиской. Условие о мене с доплатой должно быть зафиксировано в договоре. В этом случае нужно отразить и стоимость объектов недвижимости, чтобы было понятно, каким образом исчислялся размер доплаты. В договоре мены принципиально важен момент, обуславливающий переход права собственности. Такое право переходит к соответствующим сторонам одновременно.

Субъектами договора мены могут являться граждане, юридические лица и даже государство. В Гражданском кодексе нет специальных норм, оговаривающих свойства предмета договора мены. В этой связи к предмету договора мены следует применять нормы, посвященные предмету договора купли-продажи при условии, что эти нормы существу сделки мены не противоречат. Между тем, условия о предмете договора мены входят в разряд существенных. Это означает, что в самом договоре объекты, относительно которых происходит обмен, должны быть описаны максимально подробно с обязательным указанием точного адреса, этажа, метража, кадастрового номера и т.д. А вот цена недвижимости к существенным условиям в договоре мены в отличии от сделки по купле-продажи не относится. По общему правилу предполагается, что происходит обмен равноценными товарами. Причем даже при наличии фактической разницы в стоимости объектов стороны имеют право самостоятельно признать их в качестве равноценных, но соответствующий пункт об этом обязательно следует внести в договор.

Существует множество нюансов, которые следует учесть при заключении договора мены, если у Вас возникают какие-либо сомнения по поводу корректности заключения такого договора, то лучше обратиться к юристам за сопровождением сделки с недвижимостью, важно также иметь ввиду, что Отсутствие в договоре пункта о цене, если происходит мена без доплаты, не может влечь за собой возможность признания этого договора в качестве незаключенного, равно как и стать основанием для отказа в государственной регистрации. К числу существенных в договоре мены жилыми помещениями относится условие о том, какие лица будут сохранять за собой право пользования переходящим в результате мены к новому собственнику жилищем. Другие условия, например, о сроке, в течении которого стороны обязуются полностью освободить жилплощадь, могут быть внесены в договор по их усмотрению. Государственная регистрации перехода права собственности на недвижимость в результате договора мены может быть осуществлена исключительно после того, как стороны договора исполнят свои обязанности по передаче и приему соответствующих объектов. Это правило прямо закреплено в Гражданском кодексе. Следовательно, стороны должны составить к договору еще и акт прием-передачи. Такой документ позволит сторонам помимо прочего обрести определенную уверенность в том, что недвижимость будет передана именно в том состоянии, которое устроило их на момент осмотра. Особенность прав и обязанностей сторон в силу договора мены обусловлена тем, что стороны одновременно выступают и в роли продавца, и в роли приобретателя недвижимости. Обязанность по передаче и принятию товара в срок и в прописанном в договоре порядке лежит на каждой из сторон. Договор мены недвижимостью должен быть представлен в письменной форме в рамках единого документа. Обязательного нотариального удостоверения этого договора закон не требует. Для регистрации перехода права собственности следует предоставить три копии договора мены, акт приема-передачи, выписки из домовых книг на каждый объект, справки о том, что отсутствует задолженность за коммунальные платежи и налоговые сборы, паспорта лиц-участников сделки, квитанции об оплате установленного размера государственной пошлины. Если по договору мены передается недвижимость, приобретенная супругами в период брака, то к числу указанных документов необходимо приложить нотариально удостоверенное согласие другого супруга на сделку. В результате государственной регистрации будет произведена регистрация перехода права собственности на каждое жилое помещение, а также регистрация самого права собственности у нового субъекта. Изменения в правилах регистрации иных сделок с недвижимостью не коснулись договора мены.

Поэтому кроме перехода права и его регистрации у нового субъекта, придется регистрировать, а значит, и оплачивать отдельно государственную пошлину за регистрацию самого договора. Если по договору стороны обмениваются объектами, расположенными в разных регистрационных округах, то они по своему усмотрению выбирают более удобный для них территориальный регистрирующий орган, расположенный в границах регистрирационных округов, где локализованы объекты недвижимости, переходящие по сделке. Для возможности обмена жилыми помещениями, принадлежащими гражданам не на праве собственности, а в силу договора социального найма, следует принимать во внимание правила Жилищного кодекса. Наниматель может произвести обмен исключительно при наличии письменного согласия наймодателя и проживающих с ним совместно членов семьи, включая временно отсутствующих, на жилое помещение, которое предоставлено другому лицу также на основе договора социального найма. Следует учесть, что категория "обмен" тем и отличается от "мены", что обмен возможно производить исключительно в отношении недвижимых объектов, занимаемых по договору социального либо коммерческого найма.



Нравится
Пожалуйста, отметьте, если статья оказалась вам полезна. Это очень важно для нас

Теги статьи:

comments powered by Disqus

Позвоните нам прямо сейчас и получите всю интересующую Вас информацию!

Поиск


Мы в соц сетях

юрист проф ДК вконтакте юрист проф ДК twitter

Поделиться

бесплатная юридическая консультация

© 2015 Юрист Проф Деловые Консультации Санкт-Петербург (СПб) - Копирование текста страницы «Договор мены как вариант сделки с недвижимостью» запрещено.


Задать вопрос юристу ONLINE
Главная страница